Statsrådets utrednings- och forskningsverksamhet
Undersökning: brist på utbud orsaken till höga boendekostnader, inte bostadsplaceringsbolagens avkastning

Finländarna har höga boendekostnader i synnerhet i tillväxtcentrum, vilket beror på att efterfrågan på bostäder där är stor men utbudet knappt. Ett forskningsprojekt som leddes av ekonomiska forskningsinstitutet Pellervon taloustutkimus PTT har lagt fram förslag som bidrar till ökat utbud. Dessa gäller bland annat ändamålsenligare reglering, mer statligt stödda bostäder för dem som behöver dem mest samt verksamhet som i allt högre grad bedrivs på marknadsvillkor. Undersökningen visar också att bostadsplaceringsbolagen inte får särskilt stor avkastning på hyresbostäder.

Forskningsprojektet utredde hur lönsam hyresbostadsbranschen är, hur konkurrensläget i branschen ser ut och vilka utvecklingsbehov där finns. Syftet med utvecklingsförslagen är att hålla boendekostnaderna i styr, öka utbudet av hyresbostäder samt förbättra arbetskraftens rörlighet och ekonomins konkurrenskraft.

Undersökningen visar att avkastningen i hyresbostadsbranschen inte är exceptionellt stor i förhållande till jämförelsebranscherna. I stället är boendekostnaderna höga på grund av den stora och hela tiden växande efterfrågan i synnerhet i tillväxtcentrum. Bland annat detaljerad reglering i fråga om planläggning samt varierande praxis mellan olika kommuner ställer hinder för ett större utbud av bostäder. Också utbudet av statligt stödda bostäder har en viss inverkan.

Regleringen bör lättas upp

Enligt undersökningen beror de höga boendekostnaderna delvis på att byggnadernas egenskaper anges så detaljerat i planen. Utbudet av hyresbostäder är därför mindre och hyresnivån högre än vad de skulle vara utan begränsande bestämmelser.

”De stora skillnaderna mellan byggbestämmelserna i olika kommuner leder till bristande effektivitet”, säger Eeva Alho, ekonom vid Pellervon taloustutkimus PTT.

”Lättare förfaranden för tomtöverlåtelse och stöd till försöksverksamhet skulle vara till hjälp. Som exempel på experimentell produktion kan nämnas anpassningsbara byggnader. Planen behöver inte beakta byggnadernas egenskaper så detaljerat. Mer frihet ger aktörerna möjlighet att skapa innovativa lösningar för kostnadseffektivt boende”, säger Valtteri Härmälä, projektchef vid Forefront Oy.

Verksamheten bör i allt högre grad bedrivas på marknadsvillkor

Enligt undersökningen kan utbudet av bostäder ökas genom att verksamheten i allt högre grad bedrivs på marknadsvillkor. Den växande andelen privat kapital och investerare samt de många nya aktörerna på hyresbostadsmarknaden har ökat utbudet och främjat konkurrensen.

”Traditionellt har det funnits två bostadspolitiska instrument: stöd som bygger på efterfrågan, till exempel bostadsbidrag, och stöd som bygger på utbud, till exempel ARA-bostäder. Också privat kapital kan i allt högre grad ses som ett bostadspolitiskt instrument då målet är att öka utbudet av bostäder”, säger Eeva Alho.

En möjlighet med tanke på genomförandet av projekt är att man på samma sätt som för infraprojekt skapar modeller för samarbete mellan den privata och offentliga sektorn (public-private-partnership).

ARA-bostäder bör riktas på ett bättre sätt

Enligt undersökningen lönar det sig att rikta stödda ARA-hyresbostäder framför allt till låginkomsttagare och andra grupper som har svårt att hyra bostad på den fritt finansierade marknaden. Detta minskar det stödda bostadsbeståndets utslagningseffekter. Med utslagningseffekter avses att utbudet av fritt finansierade bostäder är mindre än det skulle vara utan den stödda bostadsproduktionen.

”Undersökningen visar att en ARA-hyresbostad på lång sikt slår ut i genomsnitt 0,4 fritt finansierade bostäder i de tio största städerna i Finland. Med andra ord ökar tio nya statligt stödda bostäder hela bostadsbeståndet med sex bostäder”, säger Elias Oikarinen, akademiforskare vid Aalto-universitetet.

Oikarinen påpekar att undersökningen inte tar ställning till den inverkan det stödda bostadsbeståndet har med tanke på förebyggande av regional segregation eller inkomstöverföringar mellan hushåll.

Bostadsmarknaden bör utvecklas på ett övergripande sätt

Undersökningen betonar att bostadsmarknaden bildar en helhet vars funktion är beroende av många faktorer utanför den egentliga bostadspolitiken. Bostadspolitiken behöver ett bredare förvaltningsövergripande perspektiv och långsiktigare gemensamt utvecklingsarbete mellan kommunerna, landskapen, staten och andra berörda parter. Aktörerna på bostadsmarknaden behöver en förutsägbar verksamhetsmiljö, eftersom investeringarna är stora och långvariga. Förutsägbarheten kan förbättras till exempel genom att det tillsätts en parlamentarisk arbetsgrupp.

Forskningsprojektet ”Lönsamhet, konkurrens och utvecklingsbehov i hyresbostadsbranschen” har genomförts inom ramen för statsrådets utrednings- och forskningsplan för 2017 (tietokayttoon.fi). Projektet har genomförts av Pellervon taloustutkimus PTT, Forefront Oy och Aalto-universitetet. De som producerar informationen ansvarar för innehållet i publikationen. Textinnehållet återspeglar inte nödvändigtvis statsrådets ståndpunkt.

Forskningsrapporten kan läsas i sin helhet här (på finska):
Lönsamhet, konkurrens och utvecklingsbehov i hyresbostadsbranschen

Policy Brief (på finska)

Ytterligare information: Eeva Alho, ekonom, ekonomiska forskningsinstitutet Pellervon taloustutkimus PTT, tfn 040 164 8139, eeva.alho(a)ptt.fi, Valtteri Härmälä, projektchef, Forefront Oy, tfn 050 560 7425, valtteri.harmala(a)4front.fi och Elias Oikarinen, akademiforskare, Aalto-universitetet, tfn 040 587 1943, elias.oikarinen(a)utu.fi