Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminta
Tutkimus: Asumisen hintaa nostaa Suomessa tarjonnan puute, eivät asuntosijoitusyhtiöiden tuotot

Suomalaisten asumisen hintaa nostaa erityisesti kasvukeskuksissa suuri asuntokysyntä ja niukka tarjonta. Tarjontaa voitaisiin lisätä muun muassa järkevöittämällä sääntelyä, kohdentamalla tuettua asumista sitä eniten tarvitseville sekä lisäämällä markkinaehtoisuutta, ehdotetaan Pellervon taloustutkimus PTT:n vetämässä tutkimushankkeessa. Asuntosijoitusyhtiöiden tuottojen ei sen sijaan havaittu olevan poikkeuksellisen korkeita.

Tutkimushankkeessa selvitettiin vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuutta, kilpailutilannetta ja kehittämistarpeita. Kehittämisehdotusten tavoitteena on hillitä asumiskustannusten nousua, lisätä vuokra-asuntojen tarjontaa sekä työvoiman liikkuvuutta ja talouden kilpailukykyä.

Asuntosijoitusyhtiöiden tuottojen ei selvityksessä havaittu olevan poikkeuksellisen korkeita suhteessa vertailuihin toimialoihin, vaan asumisen hintaa nostaa erityisesti kasvukeskuksissa suuri ja kasvava kysyntä. Asuntojen tarjonnalle löytyi esteitä muun muassa kaavoituksen yksityiskohtaisesta sääntelystä ja kuntien välillä vaihtelevista käytännöistä. Oma vaikutuksensa on myös tuetulla asuntotarjonnalla.

Sääntelyä pitäisi keventää

Tutkimuksen mukaan nykyinen tapa määritellä rakennusten ominaisuuksia kaavassa hyvin yksityiskohtaisesti johtaa helposti korkeisiin rakennuskustannuksiin. Sitä kautta vuokra-asuntojen tarjonta on vähäisempää ja vuokrataso korkeampi kuin mitä olisi ilman rajoittavia sääntöjä.

”Kuntien välillä on eroja rakentamismääräyksissä niin paljon, että se aiheuttaa tehottomuutta toimintaan”, sanoo PTT:n ekonomisti Eeva Alho.

”Myös tontinluovutuskäytäntöjen keventäminen ja kokeilujen edistäminen auttaisi. Kokeellisista tuotantotavoista esimerkkeinä ovat muuntojoustavat rakennukset. Kaavassa ei tarvitsisi määritellä niin yksityiskohtaisisesti rakennusten ominaisuuksia, vaan vapauden salliminen antaisi toimijoille mahdollisuuden tuottaa asumiseen innovaatioita ja kustannustehokkuutta”, sanoo Forefront Oy:n projektipäällikkö Valtteri Härmälä.

Markkinaehtoisuuden lisääminen auttaisi

Tutkimuksen mukaan asuntotarjontaa voisi kasvattaa lisäämällä markkinaehtoisuutta. Yksityisen pääoman ja sijoittajien kasvava mukanaolo vuokra-asuntomarkkinoilla ja erilaisten toimijoiden lisääntyminen ovat lisänneet tarjontaa sekä edistäneet kilpailua.

”Asuntopolitiikassa on perinteisesti ollut kaksi välinettä, kysyntätuet kuten asumistuki ja tarjontatuet kuten ARA. Myös yksityisen pääoman voisi nähdä entistä enemmän asuntopolitiikan välineenä, jos tavoitteena on kasvattaa asuntojen tarjontaa”, Eeva Alho sanoo.

Yksi mahdollisuus olisi perustaa infrahankkeiden tapaan yksityisen ja julkisen sektorin public-private-partnership -yhteistyömalleja hanketoteutuksessa.

ARA:n kohdentamista parannettava

Tuettua ARA-vuokra-asuntokantaa kannattaisi tutkimuksen mukaan kohdentaa ennen kaikkea pienituloisille ja muille ryhmille, joiden on vaikea vuokrata asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta. Näin pienennettäisiin tuetun asuntokannan syrjäyttämisvaikutusta. Tällä tarkoitetaan sitä, että tuetun asuntotuotannon seurauksena vapaarahoitteinen asuntotarjonta on pienempi kuin se muutoin olisi.

”Tutkimuksen mukaan yksi ARA-vuokra-asunto syrjäyttää Suomen 10 suurimmassa kaupungissa pitkällä aikavälillä keskimäärin 0,4 vapaarahoitteista asuntoa. Toisin sanoen kymmenen tuetun asunnon rakentaminen lisää kokonaisasuntokantaa kuudella asunnolla”, sanoo Aalto-yliopiston akatemiatutkija Elias Oikarinen.

Oikarinen huomauttaa, että tutkimus ei ota kantaa tuetun asuntokannan alueellista segregaatiota ehkäiseviin vaikutuksiin tai sen aiheuttamiin tulonsiirtoihin kotitalouksien välillä.

Asuntomarkkinoita tulee kehittää kokonaisuutena

Tutkimus korostaa, että asuntomarkkinat muodostavat kokonaisuuden, jonka toimivuuteen vaikuttavat monet tekijät varsinaisen asuntopolitiikan ulkopuolella. Asuntopolitiikkaan tarvittaisiin nykyistä laajempi poikkihallinnollinen näkökulma ja pitkäjänteisempää yhteistä kehittämistä kuntien, maakuntien, valtion ja muiden sidosryhmien kesken. Asuntomarkkinoiden toimijat tarvitsevat ennakoitavaa toimintaympäristöä, koska investoinnit ovat kokoluokaltaan merkittäviä ja pitkäikäisiä. Yksi keino ennakoitavuuden parantamiseksi voisi olla parlamentaarisen työryhmän perustaminen.

Tutkimushanke ”Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet” on toteutettu osana valtioneuvoston vuoden 2017 selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa (tietokayttoon.fi). Tutkimuksen tekijöinä olivat Pellervon taloustutkimus PTT, Forefront Oy ja Aalto-yliopisto.

Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet -raportti

Policy Brief: Kokonaisnäkemys ja yhteistyö – avaimet asuntosijoitusalan kehittämiseen

Lisätietoja: ekonomisti Eeva Alho, p. 040 164 8139, eeva.alho(at)ptt.fi, Pellervon taloustutkimus PTT; projektipäällikkö Valtteri Härmälä, p. 050 560 7425, valtteri.harmala(at)4front.fi, Forefront Oy ja akatemiatutkija Elias Oikarinen, p. 040 587 1943, elias.oikarinen(at)utu.fi, Aalto-yliopisto