Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminta
Hidas käyttöönotto vaikeuttaa valtion uuden vuokrajärjestelmän arviointia

Valtion uuden tilavuokrajärjestelmän arvioidaan helpottavan valtion tilakustannusten hallintaa, yksinkertaistavan vuokrasopimusten tekemistä ja lisäävän läpinäkyvyyttä. Järjestelmään sisältyy kuitenkin muun muassa tilakustannusten kohdentumiseen sekä Senaatti-kiinteistöjen monopoliasemaan liittyviä mahdollisia ongelmia, joihin on syytä kiinnittää jatkossa huomiota. Uudistuksen arviointia vaikeuttaa asteittain etenevä käyttöönotto: ensimmäisen parin vuoden aikana vain muutama prosentti Senaatti-kiinteistöjen vuokrapinta-alasta on siirtynyt uuden järjestelmän piiriin.

Tämä käy ilmi tuoreesta selvityksestä, jossa arvioidaan vuoden 2016 alusta voimaan astuneen valtion vuokrajärjestelmän toimivuutta ja valtion toimitiloihin liittyviä omistusmallivalintoja. Selvityksen on laatinut konsulttiyhtiö Deloitte.

Vuokrataso alenee keskimäärin – mutta ei kaikissa kohteissa

Uudessa vuokrajärjestelmässä siirrytään markkinavuokrasta kustannusperusteiseen vuokraan, luovutaan vuokrasopimusten määräaikaisuudesta ja siirretään investointien jäännösarvovastuu virastoille. Merkittävä muutos on myös Senaatille annettu monopoliasema suhteessa toimitiloja vuokraaviin valtion virastoihin.

Deloitten arvion mukaan uusi vuokrajärjestelmä vaikuttaisi pääpiirteissään vastaavan niihin eduskunnan tarkastusvaliokunnan vuonna 2014 esittämiin epäkohtiin, joiden perusteella vuokramalli päätettiin uudistaa.

Lopullisten johtopäätösten tekeminen uuden järjestelmän toimivuudesta on kuitenkin vaikeaa, koska järjestelmään siirtyminen tapahtuu vähitellen. Vuoden 2017 lopussa uuden mallin mukaisia sopimuksia oli noin 3,6 prosenttia Senaatin vuokralle antamasta pinta-alasta. Vuokramallin vaikutukset näkyvätkin koko laajuudessaan todennäköisesti vasta kymmenien vuosien kuluttua.

Toteutuessaan uusi vuokrajärjestelmä tekee vuokrista sopimisesta pääsääntöisesti yksinkertaisempaa ja läpinäkyvämpää. Useimmiten uusi järjestelmä myös joustavoittaa tilojen vaihtamista ja auttaa siten hallitsemaan tilakustannuksia. Kustannusperusteinen vuokrataso tulee olemaan keskimäärin aikaisempaa markkinaperusteista vuokratasoa matalampi, mikä pienentää rahan kierrätystä valtion talouden sisällä. Vuoden 2016 alussa Senaatin hallitsemien tilojen vuokria laskettiin 15 prosenttia. Vuokrataso arvioidaan uudelleen virasto- ja kiinteistökohtaisesti uuden sopimusmallin käyttöönoton edetessä. 

Kaavamaisesti toteutettuna uusi vuokrasopimusmalli, jossa vuokran pääomaosuus määräytyy koko kiinteistöomaisuuden tasolla, johtaa kiinteistökohtaisten vuokrien ja kustannusten eriytymiseen. Tämä saattaa vaikeuttaa muun muassa tiloihin tehtävien investointien optimaalista kohdistamista ja tiloja käyttävien yksiköiden budjetointia. Vuokria voidaan eräissä tapauksissa joutua nostamaan merkittävästi, jotta aikaisemmin alikorjattuihin kiinteistöihin kertynyt korjausvelka saataisiin katettua.

Omistamisen järkevyyttä harkittava tapauskohtaisesti

Useat eurooppalaiset valtiot ovat aktiivisesti myyneet kiinteistöomistuksiaan ja siirtyneet vuokraamaan tiloja yksityiseltä markkinalta vapauttaakseen pääomia sekä vähentääkseen hallinnollisia kustannuksia. Myös elinkaarimallia on sovellettu jonkin verran muun muassa erityiskiinteistöihin. Suomen valtion kiinteistöjen omistusaste on eurooppalaisessa vertailussa suhteellisen korkea. Elinkaarimallia ei juurikaan käytetä valtion tilaratkaisuissa Suomessa.

Periaatteessa Suomessakin valtio voisi harkita ei-strategisista kiinteistöistä luopumista. Ensisijaisia myyntikohteita olisivat kiinteistöt, joille valtiolla ei ole enää käyttöä ja joilla on toimivat markkinat kuten esimerkiksi toimistoilla. Kaikkia ei-strategisia kohteitakaan ei kuitenkaan ole valtion kokonaistaloudellisuuden näkökulmasta tarkoituksenmukaista myydä, ja harkinta on tehtävä tapauskohtaisesti. Erikoiskiinteistöt valtion on usein edullisempaa omistaa itse kuin vuokrata. Tilojen omistamista puoltaa valtion saama edullinen rahoitus sekä erityiskiinteistöjen vähäinen tarjonta markkinoilla.

Julkaisu on toteutettu osana valtioneuvoston vuoden 2017 selvitys- ja tutkimussuunnitelman toimeenpanoa.

Valtion vuokrajärjestelmän toimivuuden arviointi -julkaisu

Lisätietoja valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnasta tietokayttoon.fi

Lisätietoja:

Projektipäällikkö Juhana Pollari, Deloitte Oy, puh. 050 302 7994, juhana.pollari(at)deloitte.fi

Talousneuvoston pääsihteeri Pekka Sinko, Valtioneuvoston kanslia, puh. 029 516 0189, pekka.sinko(at)vnk.fi